Fallende Immobilienpreise: Ein zweischneidiges Schwert

Die Entwicklung von Immobilienpreisen ist ein komplexes Thema, das weitreichende Konsequenzen für Einzelpersonen und die Wirtschaft als Ganzes hat. Während Mieter fallende Mieten oft als Erleichterung empfinden, können sinkende Immobilienwerte für Eigentümer und die breitere Wirtschaft Anlass zur Sorge geben. Die Frage, ob fallende Preise ein Zeichen für eine gesunde Marktanpassung oder für wirtschaftliche Probleme sind, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt stark von den jeweiligen Umständen ab.

Ein Beispiel für die positiven Aspekte fallender Preise findet sich in Städten wie Denver. Dort konnten Bewohner wie der 29-jährige Arzt Karl Baumgartner von sinkenden Mieten profitieren. Baumgartner konnte sich eine größere Wohnung mit besseren Annehmlichkeiten leisten, die zuvor außerhalb seiner Reichweite lag. Auch Freunde von ihm konnten Mietverträge zu deutlich günstigeren Konditionen neu verhandeln. Für junge Berufstätige mit hohen Schulden können solche Entwicklungen eine erhebliche finanzielle Entlastung bedeuten, da ein geringerer Anteil des Einkommens für Wohnkosten aufgewendet werden muss. Dies lässt mehr Spielraum für andere Ausgaben oder Investitionen und kann die Lebensqualität verbessern.

Wann sinkende Preise problematisch sind

Trotz der Vorteile für Mieter können fallende Immobilienpreise auch ernsthafte wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen. Ein drastisches Beispiel hierfür ist Detroit. Nach Jahren des wirtschaftlichen Niedergangs und eines massiven Bevölkerungsrückgangs, der zwischen 1990 und 2010 fast ein Drittel der Einwohner betraf, fielen die Immobilienpreise dort während der Immobilienkrise der 2000er Jahre um über 80 Prozent. Dies war keine Folge von reichlichem Wohnraum, sondern ein Symptom des wirtschaftlichen Zusammenbruchs. Ganze Stadtviertel verfielen, und der Wert von Generationen aufgebauten Vermögens der Familien löste sich auf. Die Stadt sah sich gezwungen, ein Programm zum Abriss verlassener Häuser und Gebäude ins Leben zu rufen.

Ökonomen wie Daryl Fairweather von Redfin weisen auf den sogenannten „Vermögenseffekt“ hin: Fühlen sich Hausbesitzer aufgrund fallender Immobilienwerte ärmer, neigen sie dazu, weniger auszugeben, was die Konsumausgaben und damit die Wirtschaft insgesamt dämpfen kann. Eine noch größere Gefahr, wie Eric Zwick von der University of Chicago Booth School of Business betont, liegt in der Verschuldung. Wenn Immobilienpreise stark fallen, können viele Eigentümer „unter Wasser“ geraten, das heißt, sie schulden mehr für ihre Hypothek, als ihre Immobilie wert ist. Dies war ein wesentlicher Faktor der Finanzkrise von 2008, die durch laxe Kreditvergabestandards verschärft wurde. Die daraus resultierende Kaskade von Zwangsverkäufen, weiteren Preisrückgängen und Kreditausfällen hatte weitreichende Auswirkungen auf das Finanzsystem und die gesamte Wirtschaft.

Darüber hinaus können fallende Immobilienpreise wichtige Wirtschaftszweige wie die Bauindustrie schädigen, da weniger Anreize für Neubauten bestehen. Auch die Steuereinnahmen einer Stadt können darunter leiden, was die Bereitstellung öffentlicher Dienstleistungen erschwert.

Wann sinkende Preise ein positives Zeichen sein können

Auf der anderen Seite können sinkende Wohnkosten auch ein Zeichen für eine funktionierende und gesunde Wirtschaft sein. In Regionen mit starkem Wirtschaftswachstum und hoher Nachfrage nach Wohnraum, wo jedoch zu wenig gebaut wird, entstehen oft massive Erschwinglichkeitsprobleme. Wenn Arbeiter es sich nicht leisten können, dort zu leben, wo die besten Jobs sind, verlangsamt dies das Wirtschaftswachstum. Die Ökonomen Chang-Tai Hsieh und Enrico Moretti schätzten in einer Studie von 2019, dass strenge Baubeschränkungen in Regionen wie der San Francisco Bay Area das US-Wirtschaftswachstum zwischen 1964 und 2009 um beeindruckende 36 Prozent reduzierten, indem sie die Mobilität von Arbeitskräften einschränkten.

Obwohl spätere Forschungen die genaue Höhe dieses Effekts relativierten, bleibt die Kernidee bestehen: Wohnraummangel in produktiven Gebieten bremst das Wirtschaftswachstum. In diesem Kontext können fallende Preise, die durch eine erhöhte Bauaktivität und ein wachsendes Angebot entstehen, sehr vorteilhaft sein. Sie können dazu beitragen, dass Städte wie Denver ihre wirtschaftliche Dynamik aufrechterhalten, indem sie es Unternehmen erleichtern, qualifizierte Arbeitskräfte anzuziehen und zu halten.

Günstigere Mieten können auch dazu führen, dass Mieter mehr Geld für andere Güter und Dienstleistungen ausgeben, was die Wirtschaft ankurbelt. Laut Misha Fisher, Chefökonom bei Zillow, „wenn Menschen 80 Prozent ihres Einkommens für Wohnraum ausgeben, bleibt nicht viel übrig, um für andere Dinge auszugeben“. Günstigerer Wohnraum könnte auch dazu anregen, Familien zu gründen, da die Sorge um die Kosten eines zusätzlichen Schlafzimmers oder ausreichenden Platzes für eine Familie abnimmt. Langfristig könnte dies zu mehr Arbeitskräften und Steuerzahlern führen, was der Wirtschaft zugutekommt. Studien haben auch gezeigt, dass Wohneigentum mit höherer bürgerschaftlicher Beteiligung und Investitionen in die Nachbarschaft verbunden ist, was Gemeinschaften stärken kann.

Indikatoren zur Unterscheidung

Um zu beurteilen, ob fallende Immobilienpreise gut oder schlecht sind, ist es entscheidend, die Ursachen zu analysieren. Ein wichtiger Unterschied liegt darin, ob der Preisrückgang durch ein erhöhtes Angebot oder eine sinkende Nachfrage verursacht wird. Fisher von Zillow merkt an, dass nachfragebedingte Preisrückgänge oft ein schlechtes Zeichen sind, da sie auf wirtschaftliche Probleme, steigende Kriminalität oder Naturkatastrophen hindeuten können. Preisrückgänge, die durch ein erhöhtes Wohnungsangebot entstehen, sind hingegen „typischerweise ein gesünderer Weg, die Immobilienpreise in Schach zu halten“.

Ein weiterer Indikator ist der Wert des Landes. Wenn die Wirtschaft einer Stadt schwächelt und Menschen abwandern, sinkt typischerweise auch der Landwert. Bleibt eine Stadt jedoch wirtschaftlich dynamisch und die Nachfrage nach Wohnraum hoch, während gleichzeitig viel gebaut wird (z.B. große Mehrfamilienhäuser), kann der Landwert sogar steigen, obwohl die Wohnungspreise sinken. Dies deutet darauf hin, dass das Land effizienter genutzt wird und mehr Wohneinheiten pro Parzelle entstehen.

Kevin Matthews von Denver YIMBY schlägt das „Preis-Einkommen-Verhältnis“ als weitere Messgröße vor. Fällt dieses Verhältnis, weil die Immobilienpreise sinken, während die Einkommen steigen, ist dies ein positives Zeichen. Es deutet darauf hin, dass die Wirtschaft gut läuft und Wohnraum erschwinglicher wird. Abschließend spielen auch das Ausmaß und die Geschwindigkeit des Preisrückgangs eine Rolle. Geringe oder allmähliche Rückgänge sind meist handhabbar, während ein plötzlicher, starker Einbruch weit verbreitete wirtschaftliche Not, Zwangsversteigerungen und einen Rezessionszyklus auslösen kann.

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